12 февраля 2015 года состоялось заседание Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости посвященное вступлению в силу с 1 марта 2015 года новой редакции Земельного кодекса. В заседании приняли участие представители Минэкономразвития России и Комитета Государственной Думы по земельным отношениям и строительству.

  
   Заместитель директора Департамента недвижимости Минэкономразвития РФ Михаил Бочаров выступил с сообщением о Федеральном законе от 23.06.2014 N 171-ФЗ (ред. от 24.11.2014) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
   В своем выступлении и он отметил, что основная нить закона – это цели и условия предоставления земельного участка (ЗУ). Основное достоинство закона – устанавливается четкий порядок взаимодействия заинтересованного лица с государственным органом, как в смысле состава представляемых документов, так и в смысле оснований для возможного отказа.
   Много сделано для упрощения мелких случаев возникновения землепользования.
   Вводится новое основание для использования земель, разрешение на использование ЗУ: безтитульное владение. Такое использование происходит на основании минимума документов: схема границ ЗУ  и заявление.
Проработан вопрос платы за сервитуты. ЗК наведен порядок в ценообразовании: цена должна быть нормативно задана.
   Существенно повышена административная ответственность должностных лиц: если был нарушен порядок предоставления ЗУ должностное лицо должно заплатить до 30 тысяч рублей. Ранее штраф был 100 рублей и административные дела  даже не возбуждались.
   Еще одно  достоинство  новой редакции ЗК – четкое рыночная направленность земельных отношений.
   Все земельные участки, которые государство вовлекает в оборот должны быть предоставлены через торги. Законодателем выделены социально и экономически обоснованные случаи предоставления ЗУ без торгов.


   В новой редакции ЗК  много мелких улучшений: исчезают промежуточные решения государственных органов: об образовании ЗУ, предоставлении в аренду и прочие – вместо этого: утверждается схема и заключается договор аренды.
   Уточнились требования к схеме ЗУ. Улучшился порядок проведения  аукциона - более 20 нововведений: разрешается электронное проведение аукциона и заключение договора с единственным участником, подавшим заявку. Составлены списки недобросовестных участников аукционов. Тех, которые участвовали в аукционах с целью завысить цену, а потом уступить свое место за деньги. Такое лицо вносится в «черный список» и более не допускается к аукционам по продаже земель.
Основными  инструментами развития являются: изъятие, зонирование, развитие и освоение территорий, установление сервитутов, размещение линейных объектов.
  В новом законе заложена попытка сделать развитие территории более разумным. Сделать это преддверием о принятии единого закона «О развитии территорий».
   Во-первых: в закон закладывается положение, о том, что собственность (аренда) отрывается от отношений по развитию застроенных территорий. Оборот земельных участков не зависит от обязательства по развитию, застройщик может перезакладывать, переуступать свои права по земельному участку, но за ним сохраняется обязанность по развитию территории.
   Во - вторых:  основные цели договора - благоустройство и развитие территории, поэтому договор распределяет обязанности между застройщиками. Если договор заключен, то ни одна из сторон не должна отступать, договор фактически считается не расторжимым.
    Главная мысль нового регулирования: договор нельзя пересмотреть пост-фактум. Нельзя построить только часть и уйти.
   Внесены ряд изменений для предпринимательства в сельском хозяйстве: обязанность продавать ЗУ добросовестного арендатора, сменилась  правом продавать.
   Появилась глава «Мена». Это прорыв, признание необходимости и важности введения этих отношений. Мена появилась как способ расчета с застройщиком.
   Появилась глава «Перераспределение» – сдвижка границ, когда вы меняете площадь на площадь, либо отрезаете кусок своего ЗУ одновременно с присоединением равнозначного кусочка другого ЗУ за соответствующую плату. Плата  за перераспределение установлена на на федеральном уровне – 15 % от кадастровой стоимости.

   Заместитель председателя по вопросам государственной регистрации прав и кадастровому учету Лариса УСОВИЧ, обращаясь к М. Бочарову, подчеркнула, что Минэкономразвития  готовит законопроект о «сложной недвижимости». И попросила официально разъяснить: сложная недвижимость – это объект или режим? Будет ли меняться концепция единого закона о государственной регистрации недвижимости?

   Михаил БОЧАРОВ ответил, что появление этого законопроекта связано с тем, что при разработке новой редакции ГК РФ  нормы о едином недвижимом комплексе были плохо проработаны, что привелок невозможности фактически рассматривать такой объект как единый комплекс, в который входит также и земельный участок.
В законопроекте содержится мысль о том, что «сложная недвижимость» – условная вещь, более того -  режим. Закон построен на том, что сохраняется отдельное описание всех входящих в «сложную недвижимость» объектов, чтобы в силу меняющихся потребностей, была возможность комплекс разделить на объекты и в дальнейшем сформировать  из таких объектов новую вещь. Сегодня  этим не пользуются, что говорит о том, что данный вопрос плохо урегулирован законом.


   Заместитель руководителя аппарата Комитета Государственной Думы РФ по земельным отношениям и строительству Алексей БУТОВЕЦКИЙ в дополнение к выступлению Бочарова отметил, что 29 декабря 2014  года принят 485 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам перераспределения полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации», который вносит изменения в Закон о введении в действие Земельного кодекса и в сам Земельный кодекс.  Появился пункт 4 статьи 2 , который говорит, что полномочия органов местного самоуправления, предусмотренные ЗК, можно перераспределить. В статье 11.10 ЗК появилась норма, что земельные участки под многоквартирными домами можно перераспределить только на основании проекта межевания.
    В Градостроительном  Кодексе вывели в отдельную статью  46.4 (вступает в силу с 1.03.2015) вопросы комплексного освоения территорий. В ней также предусмотрено,  что в таком договоре должны быть способы обеспечения обязательств по освоению территории.
   Он обратил внимание на несколько моментов: убрано  «преимущественное право». Теперь есть пункты 3 и 4 статьи 39.6 ЗК, в которых реализована возможность заключить новый договор без проведения торгов, установлен заявительный порядок и определены условия, при которых можно заключить этот договор.
Отменена ст.34  ЗК – порядок предоставления ЗУ для целей не связанных со строительством.

   Ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ Елена ГАЛИНОВСКАЯ отметила, что произошла перезагрузка ЗК РФ. Законодатель постарался подтянуть структуру ЗК под основу гражданского законодательства. В результате основой оказалось не использование ЗУ, а вопросы, связанные с перераспределением земель и оборотом земельных участков. Содержательно изменилось не много: правовые нормы, которые касались предоставления земельных участков под строительство и прочее сохранили свое место.
   Произошли  изменения в позитивную строну в вопросе комплексного освоения территорий. Расширили случаи освоения территорий (кроме жилищ строительства).
Она подчеркнула, что введенное в законодательство принудительное прекращение право аренды в связи с незавершением строительства - это императивно вторжение в оборот недвижимости с новым объектом оборота. Как поведет себя рынок недвижимости в этом смысле, как в кризисе будет вести себя строительная отрасль?

   В обсуждении прозвучавших докладов, заместитель председателя Комитета по вопросам антикоррупционной экспертизы и оценки регулирующего воздействия Марина КАРПОВА отметила, что необходимо продолжать создание нормативно-правовой базы, которая даст механизм реализации инноваций земельного законодательства.
   С июля 2014 по февраль приняты 26 Постановлений Правительства и ведомственных актов. Однако до сих пор непонятно, как считать сервитут. По Постановлению Правительства РФ – плата за сервитут рассчитывается исходя из кадастровой стоимости - это просто и понятно. Но из текст постановления следует: если ЗУ предоставлен в аренду, то размер платы МОЖЕТ БЫТЬ определен как разница рыночной стоимости рыночных прав на ЗУ до и посте установления сервитута. Она отметила, что разработчик не задумывался о последствиях – постановление не рабочее. «Опять ни с кем не посоветовались».

   В свою очередь ассистент кафедры экологического и земельного права юридического факультета Московского государственного университета имени М.В. Ломоносова  Леонид БАНДОРИН отметил ряд проблем в принятом законе:

• В соответствии с принятыми изменениями единственный титул для предоставление ЗУ для хозяйственного освоения – аренда (ранее  было – аренда или собственность). Относительно собственности и аренды – аренда всегда хуже. Бизнес однозначно проигрывает.

• В ЗК введена норма об установлении точного инвариантного срока аренды.  Есть предельные сроки: максимальные и минимальные. Теперь ЗУ предоставляется в аренду на срок в 2 раза превышающий  нормативный срок изысканий,  проектирования и строительства. При этом Минстрой России до сих про не издало приказ о классификации объектов и установлении сроков. Полагаем, что сама постановка вопроса - нормативно описать сроки строительства объектов -  не корректна.

• Установлено правило изъятия недостроенного объекта вместе с  ЗУ и правило предоставления их новому арендатору. Это коррупционная составляющая. Это происходит не по усмотрению муниципалитета, а в силу закона – договор прекращает свое действие.

   По итогам заседания членами Комитета было принято решение свести вопросы, предложения и замечания, касающиеся рассмотренных вопросов, в единую резолюцию и направить их в органы исполнительной власти.