15 декабря 2015 года состоялось итоговое заседание Комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости ТПП РФ по теме: «Законодательные меры в области земельно-имущественного комплекса, необходимые для успешного развития рынка недвижимости и повышения инвестиционной привлекательности регионов».

   Открывая заседание, председатель Комитета Александр Каньшин отметил, что для успешного развития рынка недвижимости помимо законодательных мер нужны и некоторые конкретные практические решения. Прежде всего, это меры налогового стимулирования. «Мы неоднократно обсуждали этот вопрос и призывали органы власти регионов шире использовать заложенные в законодательстве возможности управления ставками налога на землю и имущество. Это прекрасный инструмент инвестиционного менеджмента, который реально способен влиять на инвестиционную привлекательность той или иной территории», - заявил А. Каньшин.


   Второй фактор – это длительность учетно-регистрационных процедур с объектами недвижимости. С этой проблемой сталкивается любой инвестор. Необходимо обязать органы регистрации производить приостановку регистрации не более одного раза с предоставлением полного исчерпывающего списка ошибок в поданных документах, которые требуют устранения, поскольку именно возможность многократной приостановки регистрации по широкому списку причин напрямую наносит ущерб заявителю. Потеря для инвестора драгоценного времени является серьезным экономическим фактором.

   Третье – это доступность информации для инвестора. В рамках третьего международного бизнес-конгресса, который прошел в стенах палаты 24 ноября проходила секция по недвижимости.

   В ходе секции представители Департамента Москвы по конкурентной политике презентовали информационный ресурс Правительства Москвы, который направлен на эффективную работу с потенциальным инвестором - единую торговую площадку города Москвы. Она позволяет проводить участие в торгах прозрачно и доступно, практически в автоматическом режиме. На торги могут быть вставлены земельные участки, акции, нежилые и жилые помещения, объекты культурного назначения, объекты гаражного назначения и др. Т.е. потенциальный инвестор получает удобный и простой в использовании инструмент для поиска необходимых ему земельных участков или объектов. Подобные системы необходимо развивать во всех субъектах России. К сожалению, ситуация с внедрением таких порталов пока оставляет желать лучшего.

   Заместитель председателя Комитета Лариса Усович, которая курирует вопросы государственной регистрации прав и кадастрового учета провела анализ изменений законодательства, оказывающих влияние на успешное развитие рынка недвижимости.

   Она отметила, что за прошедший год был принят целый ряд важных законов, среди которых особое значение имеет Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который закрепил базовые принципы российской регистрационной системы:

• принцип внесения - обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество как условия возникновения прав на него;
• принцип открытости реестровых данных;
• принцип легалитета – если регистрирующий орган зарегистрировал право на недвижимость, то правоустанавливающие документы такого лица признаются соответствующими требованиям действующего закона;
• принцип специалитета - необходимость точного описания недвижимой вещи, права на которую подлежат регистрации, и тождество объекта недвижимости и его описания, представленного в реестре. Описание объекта оформлено документами, формируемыми кадастровыми инженерами: межевой план, технический план, акт обследования, карта (план) территории;
• принцип достоверности реестра - придание зарегистрированным правам свойства достоверности для всех третьих лиц.

   Закон также определил объекты государственной регистрации и государственного кадастрового учета. Более четко регламентировал учетно-регистрационные процедуры для формирования единого государственного публичного ресурса (ЕГРН). Позволил сократить сроки регистрации и учета. Закрепил порядок межведомственного информационного взаимодействия (без участия заявителя). Закрепил понятие идентификаторов ЕГРН, установил правило обязательности их использования в иных информационных ресурсах: кадастровые номера, номера регистрации (прав, ограничений, обременений), реестровые номера границ. Создал предпосылки не только для ведения ЕГРН в электронной форме, но и представления документов на регистрацию и учет в электронной форме. Ввел ответственность (в том числе и при отсутствии вины) органа регистрации и государственных регистраторов за их деятельность.

   В итоге, введение в действие данного федерального закона позволило России занять почетное 8-е место в рейтинге “Doing Business”.

   Заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) Константин Колтонюк рассказал о выполнении плана мероприятий «дорожной карты» по повышению качества государственных услуг в сфере государственной регистрации прав и кадастрового учета недвижимости.


  Как подчеркивал ранее А.Каньшин сроки регистрации прав и постановки на кадастровый учет имеют важное значение для потенциального инвестора.

   К. Колтонюк отметил, что в данный момент в базе ГКН содержатся данные о 155,6 млн. объектов недвижимости, в ЕГРП 168 млн. зарегистрированных прав. Ежедневно поступают более 450 тыс. запросов, осуществляется около 50 млн. регистрационных действий.

   Основных ориентиром в работе Росреестра является повышение качества государственных услуг в сфере государственной регистрации прав и кадастрового учета недвижимости. Мероприятия, которые направлены на достижение этих целей определены в соответствующей дорожной карте.

   Дорожной картой предусмотрено всего 174 мероприятия, по 59 Росреестр является ответственным исполнителем, по 5 соисполнителем. Мероприятия за 2013-2014 год касающиеся Росреестра выполнены в полном объеме, в 15 году из 9 выполнено 7.

   Ключевые мероприятия направлены на создание единой учетно-регистрационной системы. Важной задачей является снижение административных барьеров и коррупционных проявлений. Снижение сроков регистрации прав и кадастрового учета.

   Дорожной картой также предусмотрен целый ряд мероприятий направленных на расширение возможностей получения сведений и услуг в электронном виде. С 1 июня заработала ключевая электронная услуга - подача документов на регистрацию прав.

   Константин Колтонюк обратил внимание участников на уровень удовлетворенности потребителей услуг Росреестра, который в 1 полугодии 2015 года составил 92 %.(около 150 тыс. оценок, средняя оценка 4,64 балла  (из 5). Самая высокая оценка дана потребителями услуг по параметру «Доступность информации о порядке предоставления государственной услуги».

   Активно развиваются многофункциональные центры (МФЦ). Документы по всем 4 государственным услугам Росреестра, установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.09.2011 № 797, принимаются и выдаются на базе 1 807 офисов МФЦ. С 2011 года количество офисов МФЦ, осуществляющих прием и выдачу документов на оказание услуг Росреестра увеличилось почти в 25 раз.

   Доля заявлений и пакетов документов через МФЦ за 11 месяцев по Росреестру составила 36%.

   Заместитель руководителя Департамента экономической политики и развития города Москвы, начальник Управления финансовой и налоговой политики Мария Багреева рассказала в своем выступлении о том, что два года назад субъекты Российской Федерации получили право перейти к исчислению налога на имущество организаций от кадастровой стоимости в отношении торговой и офисной недвижимости. В 2013 году в Москве для реализации этого права были приняты соответствующие поправки в закон города «О налоге на имущество организаций». «Основной целью для нас было выравнивание налоговой нагрузки для коммерческой недвижимости, создание равных условий ведения бизнеса – отметила заместитель руководителя департамента. – Фактически мы привели налоговую базу к величинам, максимально приближенным к рыночной стоимости объектов».


   В ноябре 2015 года в рамках антикризисного плана Мэр Москвы Сергей Собянин принял решение о снижении на 2016-2018 годы нагрузки по налогу на имущество организаций от кадастровой стоимости. «Законодательством был установлен рост диапазона ставок, и мы планировали к 2018 году выйти на ставку налога 2%, – пояснила Мария Багреева. – Но, принимая во внимание экономические условия, нагрузка снижена на четверть, до 1,5%».

   При этом эксперты Комитета отметили, что экономическая обоснованность ставок налога на имущество организаций вызывает много вопросов. Например, в данный момент доходность от сдачи офисной недвижимости в наем составляет порядка 8% и при ставке налога в 2% такой вид бизнеса становится практически нерентабельным. Предпринимателю будет выгоднее просто положить деньги на депозитный счет, который обеспечивает ставку в среднем 8-10% в год.

«О предпринимаемых органами власти Московской области мерах по улучшению инвестиционных условий в области земельно-имущественного комплекса» рассказал первый заместитель Министра инвестиций и инноваций Московской области Вадим Хромов.


   В частности, он отметил, что правительство области активно работает над созданием инфраструктуры индустриальных парков. 54 подобные площадки в разработке, 25 действуют, 14 строятся. Для привлечения потенциального инвестора проводятся по корректировке градостроительной документации, внесению изменений в генплан. За последний год порядка 1000 Га поменяли свое целевое назначение. Для упрощения процедуры получения участка предоставляются земельные участки в публичную собственность, муниципальную собственность, либо собственность МО. В апреле 2015 года принят порядок, соответствующий новому земельному кодексу позволяющий предоставить по распоряжению губернатора земельный участок без торгов под реализацию проекта. Процедура простая и занимает 2- 2,5 месяца. От заинтересованного лица требуется подать ходатайство и предоставить информацию о предполагаемом инвестиционном проекте.

   Общественный омбудсмен по вопросам, связанным с ликвидацией нарушений прав предпринимателей в сфере кадастров, земельных отношений и имущественных прав при Уполномоченном по защите прав предпринимателей, заместитель председателя Комитета Марина Карпова, которая курирует вопросы антикоррупционной экспертизы и оценки регулирующего воздействия говоря о реформе кадастровой оценки, которая оказала существенное влияние на важнейший инвестиционный фактор - налогообложение, подчеркнула, что в настоящее время фиксируются проблемы с качеством государственной кадастровой оценки (ГКО). Они вызваны, в первую очередь, причинами объективного характера: отсутствием единой методологии определения кадастровой стоимости (КС); низким качеством исходной информации, содержащейся в ГКН; естественными погрешностями моделей массовой оценки.

   Кроме того, имеются субъективные причины: низкая квалификация оценщика – работника Исполнителя ГКО; отбор Исполнителя по наименьшей стоимости работ; недостаточные сроки на проведение работ и экспертизы отчета; отсутствие у Исполнителя оценщиков, знающих местный рынок; заинтересованность Исполнителя в искажении результата.

   Фиксируются также проблемы с оспариванием установленной КС. По официальным данным Росреестра (опубликованы на сайте) в 1 квартале 2015 года относительно 2014 года зафиксирован рост отрицательных решений в отношении заявления о пересмотре КС. В комиссиях по оспариванию – до 1,5 раза, в судах – до 3 раз.

    При этом нужно понимать, что искажение величины КС приводит при занижении КС к недостаточному сбору налога на имущество и земельного налога. При завышении КС к неоправданному росту налоговой нагрузки, что приводит к снижению конкурентоспособности. Завышенная КС – основная причина роста задолженности по налогу (проверка проводилась по Московской и Рязанской областям).

   Непонимание чиновниками различного уровня сущности ГКО и негативных последствий завышения КС приводит к административному давлению на оценщиков, комиссии по оспариванию, муниципальные органы власти.

   Генеральный директор НП эффективного управления недвижимостью и обеспечения безопасности зданий и сооружений при их эксплуатации «Индустрия Сервейинг» Юрий Павленков рассказал о факторах, которые препятствуют развитию жилой недвижимости и путях преодоления системных проблем в этой области. Он отметил, что в развитых странах вводится 1 кв. метр жилья в год на человека, а в России – 0,45 кв.м. Для стабильного воспроизводства жилья в России необходимо строить более 145 млн. кв. м в год. Стоимость такого строительства (санации/реконструкции) – не менее 5 трлн. руб.

Статистика обеспеченности жильём на 1 человека в мире:
США – 75 кв. м.
Норвегия – 74
Швеция – 52
Германия – 45
Россия – 22,8

   Он подчеркнул, что отсутствие в правовой структуре страны института жилого кондоминиума как единого комплекса жилой недвижимости не позволяет создать эффективную систему воспроизводства жилья – строительства, управления, содержания, санации, реновации, реконструкции и построить работоспособную структуру отношений между его совладельцами, поставщиками товаров, работ, услуг и административной системой управления

   В. Павленков предложил рассмотреть 7 шагов по преодолению этой ситуации:

   1. Содержательная ревизия и гармонизация гражданского, жилищного, земельного, налогового, регистрационного законодательства и правового регулирования отношений в части общего имущества комплексах жилой недвижимости

   2. Переход от приоритета в праве владения в комплексе жилой недвижимости помещением (жилым/нежилым, коттеджем, таунхаусом в коттеджной застройке) к доле в праве общей собственности.

   3. Создание комплекса жилой недвижимости – единый правовой и экономический объект недвижимого имущества – кондоминиум (совладение), включающий в себя земельный участок, помещения, инженерные сети и коммуникации, элементы общего имущества здания.

  4. Участие в жилищном объединении – кондоминиуме (совладении) – собственников доли – обязательно.

   5. Создание дифференцированной, гибкой, стимулирующей развитие жилой недвижимости налоговой системы. Чем современней здание и меньше его удельное энергопотребление – тем ниже налог на недвижимость. Кадастровая оценка жилых кондоминиумов должна отражать достоверные технические, географические и физические параметры. «Средняя температура по палате» дискредитирует институт кадастровой оценки и сводит на нет все эффекты от его введения.

   6. Пересмотр структуры, принципов и механизмов тарифо- и цено-образования в коммунальной и жилищной сферах. Устранение смысловых искажений, правовых коллизий и экономических диспропорций.

 7. Развитие финансово-инвестиционных институтов в строительстве, воспроизводстве жилой недвижимости, коммунальной и социальной инфраструктуры: учреждение банка развития жилой недвижимости и КИ (банк развития региональных проектов). Возобновление института амортизации (учёта тех. состояния и восстановительной стоимости) зданий и сооружений (современный аналог БТИ). Учреждение агентства поддержки региональных и муниципальных проектов в строительной, жилищной и коммунальной сферах. Переход к реализации комплексной жилой и модернизации существующей застройки методом проектного финансирования.

   Заместитель начальника отдела оценки активов Управления корпоративного контроля Департамента по управлению имуществом и корпоративным отношениям ОАО «Газпром» Владислав Яровенко отметил в своем выступлении, что для крупных компаний – потенциальных инвесторов любые изменения в законодательстве рассматриваются с точки зрения трех основных факторов: влияние на экономику организации, необходимость привлечения дополнительных кадровых ресурсов и оптимизация временных издержек связанных на выполнение изменений нормативных документов.

   В результате проведенной массовой кадастровой оценки выплаты, связанные с арендными платежами по земельным налогам явно изменились. В некоторых субъектах РФ изменение произошло существенно. Для многих компаний актуальным стал вопрос оспаривания кадастровой стоимости. Когда крупная компания принимает решение, берутся во внимание все расходы, сопряженные с оспариванием. Это не только затраты на услуги оценочных компаний, но и затраты трудовых ресурсов самой компании, это и деятельность юридического департамента, имущественного департамента, управление отдела по оценке, деятельность по оценке бухгалтерии, это контроль налоговой политики, задействован большой штат персонала и если посчитать в целом в денежной единице, то финансовый результат для оспаривания будет иметь отрицательную величину при том, что решение в оспаривании будет положительным. Неоднозначный вопрос для компании – стоит ли ввязываться в эту работу, ведь расходы могут быть выше экономического эффекта, который якобы может быть. Существенной проблемой является отсутствие единого подхода к оценке. Совершенно по-разному оценщики считают функциональный износ, экономический износ. Расхождение в методиках оценки наблюдается даже в внутри одной СРО.

   Он привел реальный пример - при возникновении имущественных споров нанимается два оценщика для оценки одного и того же объекта. Оба оценщика предоставляют разный результат и при этом положительное заключение СРО. Как принимать решения инвесторам на основе таких разнородных расчетов, не позволяющих использовать результаты оценки для управленческих решений?

  При этом оценщики не используют в своих методиках опыт, который есть в девелоперских компаниях по установлению рыночной стоимости объектов. Необходимо шире использовать наработки риэлторского и девелоперского сообщества.