22 октября 2015 года состоялась заседание Комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости по теме: особенности управления недвижимостью в специальных территориях (особые экономические зоны, индустриальные парки, ТОРы).

   Открывая заседание, председатель Комитета Александр Каньшин отметил, что под особой экономической зоной понимается определенная ограниченная территория с особым юридическим статусом по отношению к остальной территории и льготными экономическими условиями для национальных или иностранных предпринимателей.


   Главная цель создания таких зон – решение стратегических задач развития государства в целом или отдельной территории: внешнеторговых, общеэкономических, социальных, региональных и научно-технических задач. Формирование благоприятной среды для привлечения инвестиций, обеспечение ускоренного развития экономики.

   Интерес также представляют создаваемые на Дальнем Востоке территории опережающего развития. Их назначение почти идентично особым экономическим зонам. В Федеральном законе под территорией опережающего социально-экономического развития (далее –ТОР) понимается часть территории субъекта Российской Федерации на которой в соответствии с решением Правительства Российской Федерации установлен особый правовой режим осуществления предпринимательской и иной деятельности в целях формирования благоприятной среды для привлечения инвестиций, обеспечения ускоренного развития экономики и создания комфортных условий для обеспечения жизнедеятельности населения.

   Заместитель председателя Комитета по вопросам оценочной деятельности и информационному обеспечению рынка недвижимости Виктор Журба подчеркнул, что основным инструментом привлечения инвесторов в индустриальные парки и ТОРы является полная антибюрократизация процессов управления, когда инвестору предоставляются все условия для развития. По его мнению, в будущем такие парки и территории станут эффективными точками роста экономики.

   Главный специалист привлечения и сопровождения проектов АО «Корпорация развития Орловской области» Вера Антонова рассказала о парках типа greenfield.

   Они отличаются тем, что создаются на ранее незастроенном земельном участке без наличия инфраструктуры. Таким парком является индустриальный парк «Зеленая роща» в Орловской области. Площадь – 140,5 Га. Это подготовленный под строительство земельный участок, который в данный момент уже обеспечен необходимыми объектами инфраструктуры. Застройщиком парка является корпорация развития Орловской области. Схема территориального зонирования разбивает парк на 12 участков и зоны для размещения трансформаторных подстанций, водозаборов, очистных сооружений. В настоящий момент шести компаниям присвоен статус резидента индустриального парка.


   Вера Антонова отметила, что существенной проблемой является технологическое присоединение к сетям. Отсутствует единый упрощенный механизм взаимодействия с федеральными владельцами ресурсов. Сложностью также является получение кредитов под развитие инфраструктуры, что создает для владельца парка дополнительные проблемы по поиску финансирования.

   Генеральный директор ООО «Киришская сервисная компания», индустриальный парк «Левобережный» Сергей Азизов рассказал в своем выступлении о парках типа brownfield.

   Под парками типа brownfield понимаются старые промышленные площадки, которые перепрофилируются в новый объект.

   Индустриальный парк «Левобережный», который относится к этому типу парков, представляет собой площадку бывшего химического завода площадью 200 Га. Ценностью таких площадок является наличие инфраструктуры. Обычно это подстанции, собственные водозаборы, комплексы очистные сооружения, железная дорога, автомобильные дороги т.д. Достаточно часто данные инфраструктурные объекты имеют сильный износ и требуют вложения существенных ресурсов для реконструкции и модернизации.
При этом, наличие подобной инфраструктуры, не смотря на ее износ, позволяет сэкономить большой объем времени на подготовку и получение разрешительной документации.

   Сергей Азизов также обратил внимание на проблемы реконструкции объектов электроэнергетики. Индустриальный парк «Левобережный» имеет статус электросетевой компании и регулируется в тарифном комитете Ленинградской области. На территории парка расположена действующая подстанция мощностью 143 мегаватта.

   Практика показывает, что запросы потенциальных резидентов парка по обеспечению их электричеством часто имеют индивидуальную специфику, что вынуждает владельца парка проводить модернизацию и реконструкцию своих энергетических мощностей. При этом собственник парка не может получить от государства компенсацию за технологическое присоединение резидента к электрическим сетям и осуществляет эти работы за свой счет.

   Позиция тарифного Комитета такова, что получить подобную компенсацию можно только в случае строительства новой подстанции (т.е. вариант парка greenfield). По расчетам Сергея Азизова собственнику парка потребуется около 40 лет, чтобы окупить подобные затраты. Поэтому необходимо доработать механизм государственных компенсаций подобных затрат, распространив их и на действующие объекты энергетики.

   Также он обратил внимание на необходимость разумного регулирования налогов, прежде всего земельного, который существенно возрос после введения кадастровой оценки, как механизма формирования налоговой базы.

   Начальник отдела проектов территориального развития Департамента  региональной промышленной политики Министерства промышленности и торговли Российской Федерации Дмитрий Жарков рассказал о мерах поддержки инвесторов, которые реализует в рамках своих полномочий Министерство.

   Он отметил, что в 2014 году появились несколько инструментов поддержки, среди которых пользуется популярностью компенсация процентных ставок по взятым кредитам. Либо это 2/3 ставки кредита, которые управляющая компания берет на развитие инфраструктуры, либо 9/10 отчетной ставки ЦБ. Таким образом, для собственника парка реальная ставка кредита составит примерно 7%.

   В прошлом году около 10 компаний получили такую помощь. В этом году подано уже более 10 новых заявок.

   Второй инструмент реализуется посредством механизмов ГЧП. В проектах, которые управляющая компания осуществляет совместно с государством помимо затрат на проценты по кредиту возмещаются прямые затраты на строительство инфраструктуры.

   Если, например, проект реализуется совместно с субъектом федерации, то в последующем затраты, которые понес субъект РФ на строительство инфраструктуры могут быть возмещены субъекту.

   На 2016 год запланировано порядка 4 млрд. на возврат таких затрат, но с условием: на этой площадке должны появиться резиденты, которые будут платить налоги и благодаря сбору этих налогов затраты будут компенсироваться. Соответственно, если данная площадка без инфраструктуры была построена в чистом поле и на ней не появились резиденты, то затраты по субъектам возмещены не будут.

   Также в этом году министерство запустило в эксплуатацию важный информационный ресурс – геоинформационную систему индустриальных парков, где размещена информация обо всех подобных площадках нашей страны, которые подходят под стандарт индустриальных парков.

   На данный момент инвестор, пользуясь геоинформационной системой, может получить список площадок в разных регионах по заданным параметрам. Можно указать кол-во ж/д путей, площадь, наличие очистных сооружений, расстояние до ближайшего железнодорожного узла и т.д.

   Заместитель Директора Департамента территорий опережающего развития (ТОР) и инфраструктуры Минвостокразвития Елена Старых рассказала о правоприменительной практике в сфере управления недвижимостью в рамках ТОРа.

   Она отметила, что в данный момент создано 9 территорий опережающего развития (ТОР) на территориях Приморского и Хабаровского края, Амурской области и Чукотского автономного округа.
На настоящее время подписано соглашение о развитии этих территорий между министерством, субъектом РФ и муниципальным образованием. Порядок данной работы прописан в федеральном законе. К сожалению, на практике возникают проблемы с его реализаций, поскольку он носит общий характер, что создает трудности при решении многих конкретных практических вопросов.

   Планируется, что из федерального бюджета на развитие данных ТОРов будет выделено 20 млрд руб., которые должны быть инвестированы государством с 2015 по 2017 год. На эти деньги будет построена вся необходимая обеспечивающая инфраструктура, включающая в себя энергетику, транспорт и инженерию. При этом запланировано, что объем частных инвестиций составит не менее 240 млрд руб., а общая площадь территории 6 млн га.

   Она подчеркнула, что важной неразрешенной проблемой является вопрос передачи земель субъекта федерации в собственность управляющей компании. В законе не указано проводится передача на возмездной основе или безвозмездной. Некоторые субъекты готовы осуществлять это безвозмездно, другие наоборот. В конечном итоге все сводится к тому, как на местах будет трактован закон. Для решения этих проблем нужны соответствующие конкретизирующие поправки в законодательство.

   Начальник Управления правового обеспечения и земельно-имущественных отношений, АО «Корпорация развития Дальнего Востока» Вадим Мариян, рассказал о том, что по состоянию на 21 октября 2015 года в Корпорацию поступило 63 заявки на заключение резидентских соглашений на общую сумму около 234 млрд. руб. Уже подписано 6 соглашений, присвоен статус резидента 6 организациям. Он также отметил проблему с передачей земельных участков.

   Основной проблемой при передаче земельных участков является отсутствие подписанного соглашения о передаче полномочий. Региональные власти формально передают полномочия Корпорации, но распоряжаться этими земельными участками Корпорация сможет только по согласованию с теми же региональными властями.

   Заместитель начальника отдела департамента развития малого и среднего предпринимательства и конкуренции Минэкономразвития России Алексей Охрименко доложил о мерах по поддержке малого и среднего бизнеса, которые реализует Министерство. Он отметил, что сегодня на федеральном уровне существует целый ряд мер по поддержке управляющих компаний в части развития промышленных парков. Это и озвученная программа стимулирования кредитования поддержки малого и среднего предпринимательства, реализуемая МСП банком. Также в ближайшее время ожидается запуск программы кредитования, в рамках которой малые и средние компании, являющиеся в т.ч. и управляющими организациями могут получить кредитные средства по ставке 10-11%.

   Важной мерой поддержки являются субсидии из федерального бюджета, которые предоставляются в соответствии с постановлением правительства №1605 от 2014 года. Это постановление определяет порядок предоставления средств на поддержку малого и среднего предпринимательства.

   Средства предоставляются в форме субсидий на конкурсной основе, при условии софинансирования из региональных бюджетов. При этом на сегодняшний день средний размер софинансирований из регионального бюджета не превышает 10%.

   С 2007 г. реализуется так же направление поддержки по созданию промышленных парков.

   В рамках программы создается два типа промышленных парков – гос. промышленные и частные промышленные парки. Гос. пром. парки – это совокупность объектов недвижимости и инфраструктуры земельных участков, административных и производственных помещений, в которых осуществляется поддержка субъектам малого и среднего предпринимательства. Площадь промышленного парка, в случае если это Браунфилд, не должна превышать 20тыс.кв.м., в случае если это Гринфилд – 8 Га.

   Частный пром. парк – совокупность недвижимости и инфраструктуры, и единственным условием является отсутствие в уставном капитале управляющей компании, как доли РФ, так и доли субъекта РФ и муниципальных образований.

   Субсидии предоставляются на создание промышленных парков при соблюдении общих требований, таких как подача заявки на участие в конкурсном отборе, наличие в регионе утвержденной гос программы, которая содержит мероприятия по созданию промышленного парка, а так же наличие средств на софинансирование расходных обязательств.

   Кроме того, по направлению промышленных парков должны быть выполнены спец. требования – наличие устанавливающего документа на участок, положительного заключения гос. экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

   Необходимо представить заявки на разработанную концепцию, бизнес план и финансовую модель. При этом, при получении субсидий, необходимо, что бы у управляющих компаний были заключены договора с предпринимателями, как действующие, так и договора о намерениях, которые свидетельствуют о том, что не менее 20% от площади пром. парка будет отдано под МСП.

   За все время существования программы с 2007 года по 2015 на цели создания промышленных парков было выдано субсидий в размере 6 млрд.руб. Было создано 5 пром. парков, 9 пром. парков сейчас в процессе создания.

   Таким образом, за все действие программы будут созданы 21 государственный промышленный парк, из которых в настоящее время действует 5 и поддержано уже 8-10 действующих промышленных парков.

   Заместитель Генерального директора холдинга КиПиАй Екатерина Брязгина подчеркнула, что несмотря на то, что все участники процесса создания индустриальных парков договорились об общих правилах, национальном стандарте, и все согласны с тем, какой должен быть индустриальный парк, его площадь, структурные потребности, тем не менее, говоря о реализации того или иного проекта, претендующего на получение мер поддержки, оказывается, что случаи получения гос. поддержки единичны.

   Например, проведенный по этому поводу анализ нормативно-правовой базы всех субъектов РФ, связанных с индустриальными парками, показал, что отсутствует нормативное закрепление субсидий на создание объектов инфраструктуры для частных парков. Нет такого, что бы регион прописал официальные правила, в каких случаях за счет бюджетных денег будут построены дороги или котельные для частного индустриального парка.

   По итогам состоявшейся профильной дискуссии участники заседания сформировали ряд предложений:

1. Пересмотреть подходы к тарифному регулированию для промышленных предприятий – отделить коммунальные затраты, которые обеспечивают население (это тормозит развитие индустриальных парков);

2. Рассмотреть возможность введения платы за техническое присоединение резидентов к объектам инфраструктуры после реконструкции (это особенно актуально для генерирующих объектов);

3. Предусмотреть нормативное упрощение арендной модели для Индустриальных парков (в т.ч. внесение изменений в нормативную базу Минэкономразвития по поддержке индустриальных парков, Земельный Кодекс)

4. Вернуть льготы для резидентов ИП в рамках мер поддержки Минэкономразвития;

5. Разработать и принять общие рекомендации/KPI для муниципальных образований по поддержке проектов индустриальных парков;

6. Расширить практику проектного финансирования для проектов индустриальных парков. Имеющиеся программы Сбербанка и МСП-банка функционируют недостаточно эффективно.