4 октября 2016 года состоялось заседание Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости по теме «Налогообложение жилой недвижимости – институциональные, административно-технические, экономические и иные условия, необходимые для реализации налога на имущество физических лиц в части жилой недвижимости».

Открывая заседание, председатель Комитета Александр Каньшин обратил внимание экспертов на важные аспекты, которые оказывают влияние на судьбу налога на имущество физических лиц, в части жилой недвижимости, а именно: институциональные, административно-технические, экономические и иные условия, необходимые для его реализации.

А. Каньшин обратил внимание экспертов на необходимость сформировать позицию сообщества по вопросу возрождения технического учета жилой недвижимости.

В данный момент весь объем технических данных о жилой недвижимости собирают в обязательном порядке кадастровые инженеры при составлении технического плана, который является частью кадастрового паспорта, но это происходит однократно и только в целях постановки объекта на учет. При этом если у собственника на руках есть старые документы БТИ, то данные в тех. план берутся из этого источника. В результате, в ГКН попадает огромный объем ошибок, который переползает из старых, порой еще советских, документов БТИ. Также полностью утерян контроль над степенью износа здания (имеется только некий нормативный умозрительно рассчитанный износ), ведь дом в хорошем состоянии и ветхое здание не должны стоить одинаково, хотя таких фактов полно.


Также необходимо обсудить концепцию налога на имущество физических лиц, которая неоднократно менялась. Рассматривались варианты объединения налога на землю и имущества физ. лиц, выделения отдельного налога на жилую недвижимость.

«Когда мы говорим о кадастровой оценке жилого дома, то мы должны понимать, что его итоговая оценка напрямую зависит от стоимости земельного участка, на котором он стоит. Тогда возникает вопрос, почему мы отдельно платим земельный налог? Может быть, нужен единый налог на жилое имущество, в который будет включена кадастровая оценка земли?» - подчеркнул А. Каньшин.

Говоря о концепции налога на имущество физических лиц, начальник управления налогообложения имущества и доходов физических лиц ФНС России Михаил Сергеев  отметил, что с 2004 года в Государственной Думе лежал проект федерального закона о новом налоге на имущество, который включал в себя объединенный объект налогообложения – земельный участок и ОКС. Но учетно-регистрационная система и государственные институты не были готовы администрировать такой налог. Даже сейчас сохраняются существенные проблемы с привязкой ОКСов к земельным участкам, что не дает возможности создать единый объект налогообложения. В то же время, законодатель предусмотрел снижение налоговой нагрузки на собственников жилых помещений в многоквартирном доме, исключив налогообложение земельных участков под таким домами.


В настоящий момент Министерство финансов РФ и Министерство экономического развития РФ прорабатывают концепцию единого объекта недвижимости для того, чтобы подойти к налогообложению земельного участка и ОКСа в комплексе. По предварительной информации концепция также предполагает объединение в один объект нескольких земельных участков и ОКСов при наличии общих границ у ЗУ.

Говоря о возрождении технического учета, он отметил, что основной проблемой для ФНС является на данный момент невозможность уточнить инвентаризационную стоимость объектов, поскольку органы БТИ теперь эту функцию для государства не выполняют. Фактически, если заявитель принесет в ФНС справку об уточнении инвентаризационной стоимости, которую закажет на коммерческой основе в БТИ, ФНС не будет иметь права принять эти сведения. В случае обращения собственника в суд и выигрыша дела ФНС будет вынуждено полностью сторнировать всю сумму налога,  тем самым освободив налогоплательщика от налогообложения. Даже решение суда не позволяет ФНС уточнить инвен. стоимость.

Заместитель директора ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Константин Литвинцев рассказал о перспективной технологии 3D-кадастра.

Он отметил, что план мероприятий («дорожная карта») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предполагает создание 3D-кадастра.


Введение возможности внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости с описанием характеристик в трехмерном пространстве состоит из трех этапов:

1-й этап: законодательное закрепление возможности внесения в ГКН сведений об объекте недвижимости с описанием в трехмерном пространстве;

2-й этап: подготовка ведомственных НПА;

3-й этап: организационно-технологическое внедрение завершено, услуга доступна, введена возможность внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости с описанием в трехмерном пространстве.

Пространственное описание ОКСа в 3D-кадастре предполагает внесение в кадастр:

• координат точек пересечения (в метрах с округлением до 0,01 метра и с указанием погрешности определения) проекций конструктивных элементов различной высоты здания переменной этажности с контуром такого здания;
• координат точек пересечения контура здания с контурами иных зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.
• высот (глубин) конструктивных элементов здания в точке пересечения контура здания с контурами иных зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства;
• высоты (глубины) крайней точки конструктивного элемента здания, определяющего его предельную высоту (в метрах с округлением до 0,1 метра).

Также дополнительно могут быть внесены следующие сведения определенные законом:

• кадастровые номера иных ОКС, с контуром которых пересекается контур ОКС, в случае, если сведения о координатах характерных точек контура иных зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства содержатся в кадастре недвижимости и соответствуют требованиям к точности, установленным в соответствии с Законом;

• модель объекта недвижимости, содержащая пространственное описание его конструктивных элементов, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов.

По словам К. Литвинцева, 3D-кадастр позволит наиболее полно определить границу прав между собственниками и защитить их права. Также использование 3D-кадастра существенно улучшит планирование, развитие и управление территориями.

Президент саморегулируемой организации управляющих недвижимостью «Совладение», член Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Александр Павленко  отметил, что в связи с началом функционирования с 1 января 2017 года Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) собственник получит право запрашивать в  Росреестре информацию о долях в праве на общее имущество многоквартирного дома.

Общее количество многоквартирных домов в России – около 4 млн. зданий, площадь общего имущества и нежилых помещений – примерно 25%. При этом он подчеркнул правовую неопределенность многоквартирных домов, поскольку такого единого объекта недвижимости не существует. Дом сам по себе висит в воздухе, поскольку земля не привязана к ОКСу. Общее имущество дома никак не описывается и не формируется. Т.е. собственник жилого помещения в действительности никак не может распоряжаться общедомовым имуществом.

По его словам, в советский период данный вопрос был организован значительно лучше. Собственник получал паспорт домовладения, который четко описывал дом, конструктивные элементы, уборочные площади, общедомовое имущество, план земельного участка домовладения. Все эти материалы вносились в государственные архивы в виде единого документа с момента строительства дома.

Павленко также высказал идею сменить объект налогообложения в многоквартирном жилом доме (МКД) с жилого/нежилого помещения на долю в общем имуществе МКД как едином объекте жилой недвижимости. Предлагаемая структура налога на жилую многоквартирную недвижимость позволит минимизировать последствия правовой коллизии межотраслевого  налогового (ст. 401) и жилищного (ст. 36 ЖК РФ) регулирования. С этой целью была предложена организационная модель, основанная на методических процедурах формирования, учёта и регистрации ОИ МКД.

Председатель правления НП «Русэнергоэффективность» Анатолий Комаров  отметил, что повышение энергоэффективности жилой недвижимости должно поощряться государством в виде снижения налогов на такую недвижимость. Повышение энергоэффетивности жилья позволяет государству экономить существенные средства на энергоресурсах, амортизации коммунальной инфраструктуры. Он предложил еще на этапе проектирования жилого объекта проводить предварительную кадастровую оценку объекта. Снижение налоговой нагрузки можно достичь введением в налоговый кодекс понижающих коэффициентов.

Президент Ассоциации «Национальная палата кадастровых инженеров», член Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Виктор Кислов поддержал предложение о том, что в принципах налогового регулирования государство должно закладывать подходы, направленные на экономическое стимулирование опережающего инициативного обновления объектов налогообложения. Система кадастрового, технического учёта и инвентаризации должна быть публична, основываться на уже имеющихся информационных ресурсах и агрегировать максимально возможное число сведений из существующих информационных баз данных не только технического, но и экологического, социального, культурного характера.

Он также поддержал необходимость стимулирования энергоэффективности через налогообложение, а также отметил, что для качественного управления территорий сведений кадастра не достаточно.

Юрист ГК Регионы, член Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Руслан Латыпов рассмотрел уровень готовности Государственной информационной системы ЖКХ к началу её полноформатного функционирования с 1 января 2017 года. В обзоре докладчик подчеркнул, что, несмотря на безусловную полезность ГИС ЖКХ, в том числе для целей кадастровой оценки, к назначенной дате начало промышленной эксплуатации в силу сложности и технологической неготовности системы вряд ли окажется возможно. Он предложил внести изменения в состав атрибутивных данных об объектах и субъектах недвижимости в ГИС ЖКХ, необходимых для повышения достоверности кадастровой оценки объектов жилой недвижимости.

А также предложил инициировать ведение моратория на применение штрафных санкций за нарушение порядка размещения информации в ГИС ЖКХ, а также дисквалификацию руководителей УК до момента полноценного устранения всех обозначенных проблем с работой портала ГИС ЖКХ.

Участник заседания Владимир Самошин на примере собственного жилого дома продемонстрировал динамику роста имущественного налога, обратив внимание на отсутствие понимания в обществе и среди специалистов содержательной сути и чёткого определения налога на имущество на основе кадастровой стоимости. При этом он предложил вернуться к инвентаризационной стоимости в целях налогообложения объектов жилой недвижимости, не участвующих в рыночном обороте.

По итогам заседания члены Комитета сформировали предложения в резолюцию.