10 ноября 2016 года прошло очередное заседание  Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости. Модератором мероприятия по поручению председателя Комитета Александра Каньшина выступил заместитель председателя Комитета Виктор Журба.

В ходе заседания участники рассмотрели проект федерального закона «О внесении изменений в статью 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», направленного на реализацию постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 г. №15-П по делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска.


Положения проектируемого федерального закона предполагают, что решения комиссии об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости могут быть оспорены в суде органами местного самоуправления, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении объекта недвижимости, не находящегося в собственности муниципального образования, субъекта Российской Федерации, но расположенного на их территории, в случаях снижения более чем на пятьдесят процентов от размера планируемых к поступлению за налоговый период налоговых доходов от соответствующего налога, исчисляемого от кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая пересмотрена по заявлению собственника этого объекта недвижимости, по сравнению с предыдущим налоговым периодом.

Участники заседания отметили, что Конституционный суд подчеркнул в Постановлении право органов местного самоуправления на судебную защиту для обеспечения свободного осуществления ими своих полномочий и соблюдения закрепленных в Конституции или внутреннем законодательстве принципов местного самоуправления.

По словам экспертов, предложенные положения проекта федерального закона вносят фундаментальные изменения в процесс утверждения результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельных участков.


Вступление в силу подобных законодательных норм фактически ставит вопрос о целесообразности существования комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлениях Росреестра, поскольку в таком случае права собственника на установление адекватной кадастровой стоимости в отношении земельных участков будут в полной мере реализованы только решением суда.

Эксперты обратили внимание, что не все предлагаемые положения законопроекта в полной мере отвечают поставленной Конституционным Судом РФ задаче.

Так, вызывает сомнение обоснованность критерия, согласно которому орган местного самоуправления вправе обжаловать в судебном порядке решение Комиссии в случае снижения размера планируемых к поступлению за налоговый период налоговых доходов от соответствующего налога, исчисляемого от кадастровой стоимости объекта недвижимости более чем на пятьдесят процентов. Остается неясным, каким образом именно такое, предлагаемое к установлению, процентное соотношение связано с нарушением прав муниципального образования.

Следует заметить, что снижение планируемых к поступлению за соответствующий налоговый период доходов муниципального образования не может рассматриваться как основание для отмены решения, если при планировании были завышены ожидания, в том числе за счет неадекватной оценки кадастровой стоимости. Необходимо также отметить, что на размер налоговых доходов влияют устанавливаемые муниципальными органами власти ставки имущественных налогов, виды разрешенного использования и категории земель (в части земельного налога).


Кроме того, следует заметить, что снижение стоимости земельного участка и, как следствие, снижение налоговых доходов может быть результатом недостаточной реализации органом местного самоуправления собственных полномочий в области организации энергоснабжения, дорожной деятельности, транспортных услуг, благоустройства и т.п.

Участники заседания также обратили внимание на то, что, например, в Москве и Санкт-Петербурге кадастровая оценка проходит раз в два года. Учитывая длительность этапов проведения торгов для привлечения оценочной компании, судебных процедур и др. факторов муниципалитет может даже не успеть оспорить установленную в размере рыночной кадастровую стоимость, что делает нормы проектируемого закона бессмысленными на практике.

Помимо этого, введение подобной нормы может иметь негативные последствия для оценочного рынка. Оценочная деятельность застрахована. Собственник объекта, как лицо заинтересованное, нанимает оценщика, делает отчет, получает экспертизу СРО и обращается в комиссию для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. После чего по заявлению муниципалитета в судебном заседании признается, что полученный собственником отчет не действителен, что нарушает права собственника как заказчика оценки. Получается, что на одну дату подготовлены два противоречащих друг другу отчета о рыночной стоимости объекта и оба они прошли экспертизу СРО. Естественно, собственник подает в суд на оценочную компанию, получает возмещение от страховой, а оценочная компания дискредитирована.

В ходе заседания отмечалось, что возникновение законопроекта во многом является реакцией властей на сложившуюся сложную ситуацию с качеством результатов кадастровой оценки. По мнению экспертов, органы власти должны стремиться с оптимизации процесса кадастровой оценки, чтобы ее результаты были максимально близки к адекватной рыночной оценке, что автоматически снимет необходимость ее оспаривания как собственника объекта, так и органами власти - получателями имущественных налогов.

Подводя итоги заседания, участники подчеркнули, что интересы местного бюджета являются основанием для симметричного участия органов местного самоуправления в качестве заинтересованной стороны как при определении кадастровой стоимости объектов, так и при оспаривании решений, направленных на снижение налоговой базы. Поэтому, помимо предоставления органу местного самоуправления права оспорить решение Комиссии, представляется необходимым регламентировать в законе обязательное участие органов местного самоуправления в работе Комиссии.

При этом целесообразно предусмотреть право органа местного самоуправления ознакомиться с полным перечнем материалов заявителя и предоставить на рассмотрение Комиссии собственную мотивированную позицию по существу дела, в том числе мнение об отчете об оценке, для чего предоставить им право заказывать за свой счет экспертное заключение СРО (при его отсутствии). Органу местного самоуправления целесообразно также предоставить право подать ходатайствовать об увеличении срока рассмотрения заявления заявителя (но не более 3-х месяцев), в течение которого он сможет подготовить и представить на рассмотрение альтернативную оценку. При этом заявитель (равнозначно) имеет право также продлить срок рассмотрения для проведения экспертизы в СРО отчета, подготовленного муниципалитетом.

По итогам мероприятия была подготовлена Резолюция.