В ТПП РФ обсудили программу реновации 15.06.2017 / Все новости
 
 
 14 июня 2017 года Комитет ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости провел очередное заседание, посвященное реновации жилищного фонда в Москве.

Эксперты рассмотрели проект федерального закона «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации – городе федерального значения Москве», обсудили правовые и экономические аспекты программы.

Открывая мероприятие, вице-президент ТПП РФ Дмитрий Курочкин отметил, что инициированная Правительством Москвы программа реновации имеет выраженный социальный уклон и системное значение для развития Московской агломерации. Реновация, как и другие масштабные государственные проекты, вызывает острую полемику среди простых граждан, предпринимателей и экспертов. Он подчеркнул, что Торгово-промышленная палата России как орган, призванный отстаивать интересы предпринимательского сообщества, обязана системно рассмотреть механизмы защиты интересов и обеспечения прав участников программы, а также экономические аспекты ее реализации.



Председатель Комитета, член Совета ТПП РФ, генеральный директор Ассоциации "МЕГАПИР" Александр Каньшин отметил, что на данный момент в программу сноса включено порядка 4,5 тысяч жилых домов, что составляет примерно 13-14 млн квадратных метров жилья. При этом он обратил внимание участников заседания на аналитическую информацию, которую приводят СМИ.



По мнению журналистов, по состоянию на конец 2014 г. менее чем у 10% зданий, попавших в список на снос, технический износ превышал 50%. У 65% домов в первоочередном списке для голосования износ составляет от 40 до 50%, у остальных еще меньше. Средний износ домов из списка под снос – 40,8%. Износ выше 42% позволяет признать, что здание находится в неудовлетворительном техническом состоянии. Ветхим признается здание с износом выше 60% – таких в списке менее 2%. Аварийных зданий – с износом выше 80% – в списке для голосования журналисты вообще не нашли.

 «Означает ли, что все эти дома не нужно сносить? Конечно, нет – нужно, поскольку условия жизни в них давно уже не соответствуют современным требованиям, но эта информация дает повод подумать о том, что часть таких домов можно было бы реконструировать, причем с привлечением частных инвесторов путем увеличения этажности», – подчеркнул А. Каньшин.



Переходя к вопросу защиты прав собственников и арендаторов нежилых помещений в сносимых домах, Александр Каньшин рассказал, что, по открытой информации, в сносимых домах располагается примерно 3000 общественных и коммерческих организаций, снимающих помещения. Собственниками нежилых помещений является еще примерно 1000 с небольшим физических и юридических лиц.

 «При этом мы говорим только о  домах, включенных в перечень. Предполагаю, что для застройки новых микрорайнов потребуется сносить некоторое количество отдельно стоящих зданий социальной и иной инфраструктуры, в которых тоже нередко сдаются или передаются в собственность часть помещений, а значит число арендаторов и собственников, которых затрагивает реновация, может увеличиться», – заявил А. Каньшин. Права этих предпринимателей и собственников должны быть защищены путем предоставления им финансовые компенсации, либо равнозначных/равноценных помещений в новых домах, а арендаторам – помещений на тех же условиях аренды, подчеркнул он.

Говоря об обеспечении прав арендаторов нежилой недвижимости в сносимых домах, эксперты Комитета отметили, что законодатель достаточно неплохо поработал в этом направлении, введя главу «Обеспечение прав субъектов малого и среднего предпринимательства при прекращении прав аренды нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации и находящихся в собственности города Москвы».



В соответствии с этой главой, новый договор аренды нежилого помещения заключается на тех же условиях, что и прекращаемый договор аренды нежилого помещения, и на срок, оставшийся до его истечения, без проведения торгов и с сохранением льгот, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Но при этом в указанной главе полностью отсутствуют указания на возмещение арендатору убытков, причиненных изъятием соответствующих помещений, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения арендаторами таких помещений обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенной выгоды, величина которых определяется в соответствии с федеральным законодательством.

Отдельную тревогу экспертов вызвала статья проектируемого федерального закона «Обеспечение прав собственников нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации». В период проведения заседания, когда проект закона еще не был рассмотрен в третьем чтении, текст статьи предлагал ориентироваться на положения Земельного кодекса Российской Федерации для изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Проанализировав указанные положения, эксперты пришли к мнению, что Земельный кодекс не дает четкого и внятного ответа по поводу механизма возмещения убытков собственников таких помещений, поскольку сам процесс изъятия жестко привязан к изъятию земельного участка под зданием, где располагается эти помещения.  При этом, если основываться на данных публичной кадастровой карты, земельные участки под большим количеством домов, включенных в программу реновации,  вообще не сформированы.

Исходя их этого, применение положений Земельного кодекса потребует от Правительства Москвы провести огромную работу по формированию и постановке на учет земельных участков под всеми сносимыми домами, выделение и регистрацию долей в праве на эти земельные участки всех собственников помещений в каждом из этих домов.



При этом положения Земельного кодекса не предусматривают возможность выделения таким собственникам равноценных/равнозначных помещений, а лишь предполагают компенсацию рыночной стоимости изымаемых помещений.

В это же день Государственная Дума РФ рассмотрела проект закона в третьем чтении, где формулировка указанной статьи была изменена и гласит: «Нежилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, не относящиеся к общему имуществу в таких многоквартирных домах, подлежат изъятию для государственных нужд города Москвы при условии их предварительного и равноценного возмещения в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Эксперты Комитета были вынуждены констатировать, что в своем нынешнем виде формулировка статьи вносит еще большую правовую неопределенность, поскольку не несет в себе информацию о механизмах равноценного возмещения, а также отсылок к конкретным действующим законам, которые прояснили бы этот вопрос.

Генеральный директор Ассоциации городских землевладельцев Валерий Чернышёв поделился опытом взаимодействия собственников нежилых помещений с жильцами домов, которые планируются под снос.

По его словам, Ассоциация активно продвигает проект реконструкции таких домов путем обстройки и надстройки верхних этажей на отдельном фундаменте без нагрузки на дом за счет внебюджетных средств финансирования, что позволило бы с одной стороны улучшить условия жизни собственников и нанимателей жилья, с другой стороны  защитить интересы собственников нежилых помещений, расположенных на первых этажах, для которых снос и последующий переезд в другие помещения может нанести непоправимый вред их предпринимательской деятельности.

Он отметил, что собственники нежилых помещений объединились в Ассоциацию жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников недвижимости «Городские землевладельцы» для согласования и конструктивного взаимодействия по этому вопросу с Правительством Москвы. Он подчеркнул, что в 427 пятиэтажках по Москве, которыми занимается Ассоциация, находятся 2873 магазина.

Переходя к вопросу защиты прав инвесторов, девелоперов и застройщиков, участники заседания отметили, что исходя их последних заявлений, которые были сделаны Правительством Москвы и Минстроем России, создается неопределенная ситуация.

Правительство Москвы подчеркивает, что девелоперы смогут участвовать в реновации только как подрядчики, но не как самостоятельные застройщики. При этом Министерство строительства и ЖКХ России заявляет, что  программа реновации будет делаться не только бюджетными средствами, но и с привлечением средств застройщиков.

Эксперты отметили, что в таких масштабных проектах неопределенность в вопросе форматов участия представителей бизнеса не допустима, поскольку не позволяет потенциальным участникам выстроить свою текущую деятельность и долговременные планы развития, грамотно спланировать инвестиционную программу.

Участники заседания также обратили внимание на необходимость разработать градостроительный стандарт,  который будет применяться в ходе реновации, включающий в себя требования к вновь возводимым домам и обустройству прилегающих территорий. В числе таких требований эксперты отметили экологичность и энергоэффективность новых зданий, улучшенные планировки помещений, а также обустройство развитой социальной инфраструктуры, которая позволила бы улучшить качество жизни жителей и компенсировала увеличение их численности в результате реновации.

Также участники заседания обсудили ряд вопросов, связанных с судьбой управляющих компаний в сносимых домах и финансовых средств, которые они получали от жителей. Защиту прав жильцов переселяемых домов с точки зрения сохранения уровня коммунальных платежей и налоговой нагрузки в новых выданных им квартирах, а также влияние реновации на развитие города.

В заключительной части мероприятия члены Комитета приняли решение поставить вопрос о программе реновации на постоянный системный контроль со стороны Комитета, а также сформировать позицию Комитета по проекту федерального закона и принципиальным подходам к реализации программы реновации.

 «Подводя итоги заседания хочу отметить, что, по мнению многих экспертов, программа реновации в Москве – это прообраз будущих программ в регионах нашей страны. И мы со своей стороны должны постараться сделать все, чтобы обеспечить баланс интересов граждан и органов власти в этом важном вопросе», – подчеркнул Александр Каньшин.
фото видео

  Курсы валют
  0.00 0.00
Доллар 0.00 0.00
Евро 0.00 0.00
Фунт 0.00 0.00
Бел. Руб. 0.00 0.00
Гривна 0.00 0.00
Курсы валют
  Товарные рынки
  BID ASK
Золото 0.00 0.00
Серебро 0.00 0.00
Платина 0.00 0.00
Палладий 0.00 0.00
Алюминий 0.00 0.00
Никель 0.00 0.00
Медь 0.00 0.00
Нефть Brent 0.00 0.00
Нефть Лайт 0.00 0.00
  Котировки
LAST CHANGE
Dow Jones 0.00 0.00
S&P 500 0.00 0.00
Nasdaq 100 0.00 0.00
SMI 0.00 0.00
RTS 0.00 0.00





О генеральной дирекции Акционерам и инвесторам Мегапир-Недвижимость
© Генеральная дирекция Ассоциации «МЕГАПИР»
Все права защищены.